전세 사기 하루에 1억 버는 수법 알고 대처하자

전세사기 피해를 막기 위해 꼭 알아야 할 사항을 정리했습니다. 등기부 보는 법부터 조세채권 우선 원칙, 신탁등기 사례, 공인중개사 주의점, 차용증 작성법까지 실제 피해 사례를 토대로 구성한 가이드입니다.

 

 

 

 

1. 전세사기, 왜 늘어났을까?
2. 사기 구조의 핵심 – 깡통전세와 무자본 갭투자
3. 등기부로 보이지 않는 조세채권 우선 원칙
4. 법 개정으로 생긴 보호장치
5. 사기 피해를 줄이는 차용증 사용법

 

전세사기, 왜 이렇게 많아졌을까?

2023년 상반기 기준, 전세사기 피해금액은 약 5,150억 원을 넘겼습니다. 이는 2022년 같은 기간 대비 5배 증가한 수치입니다. 특히 피해자의 약 70%가 20~30대 청년층입니다.

 

전세사기 암시

 

문제는 등기부만 보면 깨끗해 보여도 집주인의 세금 체납, 위조된 등기, 신탁등기 속임수 등으로 속을 수 있다는 점입니다. 결론은 기존에 집을 알아보는 과정에서 조금 더 꼼꼼하게 체크해야될 부분이 있다는 것입니다.

 

등본이 깨끗해도 등본을 발급받은 시점이 계약 직전일수록 좋고, 등본 조작이 아니라면 보통 세금 체납 후 파산 전략 이렇게 2가지 정도로 정리됩니다.

 

사기 구조의 핵심 – 깡통전세와 무자본 갭투자

대표적인 수법은 ‘깡통전세’입니다. 매매가보다 전세보증금이 높거나 비슷한 구조로, 보증금 반환이 사실상 불가능한 상태를 말합니다.

 

무자본 갭투자의 대표적인 형태는 다음과 같습니다.

• 실거래가보다 전세보증금을 높게 설정
• 실제로는 소액만 지급하고 매입
• 새 임차인이 안 들어오면 전세금을 들고 파산신청

심한 경우, 2.5억짜리 빌라를 1천만 원만 주고 사고 보증금으로 나머지를 채운 후 파산하는 방식도 있었습니다.

 

예를들어 집을 갭투자로 구매한 사람이 절대 팔리지 않을거 같은 경우 공인중개사와 짜고치는 경우가 있습니다. 중개업자가 팔아주겠다고 한 후 시세보다 조금 더 받고 전세로 임대를 줘버립니다. 신축이고 신혼부부고 그러면 혹하니까 사겠죠? 이 차액을 갭 투자한 집주인과 나눠먹은 후 새로운 임차인이 안구해질 때까지 해먹다가 파산 해버립니다.

 

또한, 빌라를 지을 때 돈이 부족하니 신탁 등기로 짓는 경우가 있거든요? 그 과정에서 전세를 줘버린 상태에서 신탁 회사로 집주인이 소유권을 넘겨 버리는 경우도 있습니다. 그리고 집주인은 조용히 있습니다. 그래놓고 당신한테 받은 보증금으로 신탁등기 말소 해버리면 전세로 들어간 임차인은 그대로 털려버리기도 합니다.

 

등기부에 안 나오는 조세채권 우선 원칙

등기부상 ‘깨끗한 집’이라도 조심해야 하는 게 있습니다. 바로 국세 체납입니다. 조세채권은 등기부상보다 우선하여 회수되며, 신고일이 아닌 발생일 기준입니다.

 

예를 들어, 집주인이 6개월 전 체납한 부가세가 있다면 세입자는 전입신고 및 확정일자를 먼저 받았더라도 보호받지 못할 수 있습니다.

 

전세사기 막기 위한 최근 법 개정

2023년부터 시행된 개정 사항 중 대표적인 보호 장치는 다음과 같습니다.

• 전입세대 열람 의무 : 집주인이 세입자에게 기존 전입자 수와 보증금 현황을 제공
• 세금 체납 여부 확인 : 세입자가 계약서를 들고 세무서에 방문해 체납 정보를 확인할 수 있으며, 1천만 원 이상 보증금일 경우 집주인 동의가 없어도 가능
• 표준 임대차 계약서의 특약사항 : 확정일자 이후에 담보권을 설정하지 않겠다는 내용 명시 가능

 

사기 피해를 줄이는 차용증 사용법

차용증 하나로는 부족합니다. 민사로는 승소하더라도 재산이 없으면 무용지물이기 때문이죠. 형사 고소를 하기 위해서는 상대가 ‘처음부터 갚을 의사 없이 속였음’을 입증해야 합니다.

 

그래서 ‘임차원표 차용증’이라는게 있거든요? 이거 작성하는 방법도 알려드리겠습니다.

• 용도 기재: 예: “기계 구입 용도로 사용함”
• 변제 방법: 예: “6개월 뒤 계좌 입금으로 상환”
• 계좌 송금 기록: 계좌로 이체하여 자금 흐름을 남기기

이 3가지만 있으면 사기죄 입증이 훨씬 쉬워집니다. 실제로 기계 구입을 명목으로 1억 원을 빌려간 뒤 엉뚱한 계좌로 자금을 보낸 사례에서 위 내용을 근거로 형사처벌이 가능했습니다.

 

사기꾼들은 대부분 "빌린 게 아니라 투자였다", "기억이 없다"며 빠져나가려 합니다. 사전에 철저히 기록하고, 증거를 남겨두면 피해를 막을 수 있습니다.