지분형 주택금융으로 10억 아파트 1억에 사는 방법

1억으로 10억 아파트 살수 있는 방법이 생겼습니다. 일반 대출받아 사는 레버리지를 넘어 더 큰 레버리지 방법인데, 부동산을 안전자산으로 생각하는 국내에서는 정말 조심해야 하는 상황이라고 생각합니다. 

 

 

• 지분형 주택금융이란?
• 정책 등장 배경과 문제 의식
• 지분형 주택금융 구조 정리
• 이익과 손실 구조
• 한국형 리츠와의 차이점
• 제도 도입에 따른 기대와 우려

 

지분형 주택금융이란?

지분형 주택금융은 무주택자가 자기 자본 10%만 있어도 주택금융공사에서 50%를 지분으로 투자해주고, 나머지 40%는 대출로 조달하여 집을 구매할 수 있는 구조입니다. 자기 돈 1억으로 10억짜리 아파트를 살 수 있는 합법적인 정책 모델인거죠. 공기업에서 지분 투자를 해준다는 점에서 대출이 터져 버리면 집은 남으니 어느정도 괜찮은 상품같기도 하고....

 

생각 해보면 서브 프라임 모기지 때 막 찍어내는 참사가 벌어지지 않을까 싶습니다. 매수세가 들어오면서 가격이 오를테고, 망설이던 분들은 오른 가격에 혹해서 더 많은 수요를 불러낼테니 말입니다.

 

정책 등장 배경과 문제 의식

한국은행, 금융위, 금감원 등 주요 금융기관은 가계 부채가 부동산에 과도하게 쏠리는 구조를 지적했습니다. 생산적 산업이 아닌 부동산만 올라가면서 가계도 소비 여력이 줄고, 기업도 생산성이 하락하고 있다는 것입니다. 이러한 구조 속에서 집값 상승의 수혜를 모든 국민이 나누기 위한 방법으로 지분형 주택금융이 제안된 것입니다.

 

의도는 좋지만 언제든 부동산에 모두 주목하고 있는 지금 과연.... 집값 상승의 수혜가 나눠질 수 있을까요? 하나라도 이럴 때라도 사놔야겠다며 난리날 것 같거든요.

 

지분형 주택금융 구조 정리

• 자기자본: 10% (예: 1억)
• 대출: 40% (예: 4억)
• 주택금융공사 지분 투자: 50% (예: 5억)

주택금융공사의 지분은 대출이 아니므로 이자를 낼 필요가 없습니다. 하지만 주택금융공사의 지분만큼은 사용료를 지급하게 됩니다. 이 사용료는 기존 주담대보다 낮은 수준으로 책정될 계획입니다.

 

농담 삼아서 이 집에서 화장실 정도만 내 집이야 이런 말 하시죠? 지분 매입 하시게 되면 진짜 지분 투자된 부분 만큼은 주금공것이 되는것입니다. 사용료는 배당을 주는 분배금 느낌으로 아시면 됩니다.

 

이익과 손실 구조

집값 상승 시 이익은 지분 비율에 따라 나뉘며, 집값 하락 시에는 주택금융공사가 후순위로 손실을 부담합니다. 예를들어 10억짜리 집이 5억이 되었을 때 손실 5억 전부를 주금공이 먼저 부담. 개인의 손실은 보호됩니다. 이는 사실상 원금 보장 구조와 유사한 효과를 갖습니다.

 

한국형 리츠와의 차이점

한국형 리츠(New REITs)는 개인이 리츠에 투자하여 간접적으로 주택을 보유하고, 거주 시 월세를 리츠에 지급하는 방식입니다. 지분형 주택금융은 직접 집을 구입하고 주거권을 확보한 형태이고, 리츠는 투자와 임대의 중간 형태입니다.

 

이 제도가 무사히 정착 하려면 대상 건물과 대상자를 정말 잘 선정해야 할 것으로 보입니다. 지방에서도 비선호 지역에 한정짓던지 하지 않으면 분명 엄청난 매수세가 많이 올랐던 곳에만 몰릴거거든요.

 

제도 도입에 따른 기대와 우려

• 기대 효과 : 서민의 내 집 마련 기회 확대, 부의 양극화 완화, 소비 진작
• 우려 요소 : 레버리지를 악용한 투기 수요 증가, 주택 가격 상승 부채질, 대출 총량 감소 효과 미미 가능성

구체화될 정책안에서 아파트 가격 상한, 지역 제한, 대출 병행 가능 여부 등 구체적인 조건이 공개될 예정입니다. 부동산을 통한 부의 재분배 정책으로서 어떤 방향으로 설계될지 주목해볼 필요가 있습니다.