집 구할 때 전세 사기 대비하고 피하는 방법

전세 계약 시 안전장치로 자주 거론되는 확정일자, 전세권 설정, 전세보증보험. 각 제도의 장단점과 실제 상황별 적용 방안을 정리해보려고 합니다. 다들 알면서도 귀찮아서 대충 넘어가는 경우가 많은데, 이정도만 해도 사기먹을 확률이 절반 이상은 줄어듭니다.

 

1. 확정일자란?
2. 전세권 설정이란?
3. 전세보증보험이란?
4. 각 제도별 장단점 비교
5. 상황별 추천 정리

 

 

 

 

확정일자란?

확정일자는 주민센터 또는 인터넷(정부24 등기소)을 통해 전세계약서에 날짜 도장을 찍어 대항력을 발생시키는 제도입니다. 확정일자를 받으면 임대차 계약 이후 집주인이 바뀌거나 집이 경매로 넘어가더라도, 일정한 요건을 갖추면 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리가 생깁니다.

 

전세 보호 장치

 

단, 전입신고가 반드시 병행되어야만 대항력이 생기고, 전입신고가 빠지면 효력이 없습니다. 건물뿐 아니라 토지에도 적용되며, 비용은 수천 원 수준으로 저렴합니다.

 

전세권 설정이란?

전세권 설정은 등기를 통해 전세금을 법적으로 보호받는 장치입니다. 확정일자와 유사한 대항력을 가지며, 가장 큰 차이점은 ‘경매 청구권’이 있다는 점입니다. 즉, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 직접 경매를 신청할 수 있는 권리가 생깁니다.

 

전입신고 없이도 효력이 생기며, 법인 명의로도 설정이 가능합니다. 다만 등기 절차가 까다롭고, 법무사 비용까지 포함 시 50만~80만원 수준의 비용이 발생합니다.

 

 

 

 

전세보증보험이란?

전세보증보험은 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생했을 때, 보증기관(주택도시보증공사 HUG, SGI서울보증 등)이 먼저 보증금을 지급하고 집주인에게 구상권을 청구하는 구조입니다.

 

확정일자와 전입신고가 전제 조건이며, 대부분 모바일 비대면으로 가입이 가능하고, 비용도 30만원 내외로 비교적 저렴한 편입니다. 단, 집의 상태나 전세가율 등으로 인해 가입이 거절될 수 있습니다.

 

각 제도별 장단점 비교

• 확정일자: 저렴하고 간편하지만, 전입신고 누락 시 대항력 없음 / 경매 청구권 없음
• 전세권 설정: 강력한 법적 보호와 경매 가능 / 비용 부담 큼 / 임대인 동의 필요
• 전세보증보험: 대위변제 가능 / 비대면 간편가입 / 가입 불가한 매물 존재

 

 

 

 

항목	확정일자	전세권 설정	전세보증보험
법적 효력	대항력 + 우선변제권 (전입신고 필요)	대항력 + 경매청구권 (등기 필요)	보증기관 통한 보증금 대위변제
신청 방법	주민센터/정부24 (계약서 지참)	법무사 통해 등기 (임대인 동의 필요)	비대면 또는 앱으로 신청 (기관별 상이)
비용	1천 원 미만	약 50~80만 원 (전세금액에 따라 상이)	약 30만 원 내외 (보증금·상품에 따라 상이)
전입신고 여부	필수	불필요	필수 (확정일자 병행)
위험 대응	경매 시 소송 필요	직접 경매 가능	기관이 선지급 후 집주인에 청구
제한 사항	전입신고 유지 필요 (이사 시 대항력 상실)	등기 복잡, 임대인 협조 필요	가입 심사 존재 (보증 불가 매물 있음)
추천 상황	기본 장치로 필수	전입신고 불가 시 또는 고위험 계약 시	시세보다 전세가 높거나 대출·선순위 있는 매물

 

 

상황별 추천 정리

아래는 각 상황별로 추천되는 전세 안전장치입니다.

✅ 월세나 소액 전세 & 전입신고가 어려운 경우: 확정일자 불가 시 전세권 설정

✅ 대출 없는 일반 전세계약: 확정일자 + 전세보증보험 (추가 안전장치)

✅ 대출 or 선순위 권리자 존재 & 보증보험 불가: 확정일자 + 전세권 설정

✅ 현저히 시세보다 낮은 전세금 계약: 확정일자 + 전세권 설정

✅ 전세가율이 이상할 정도로 높은 고위험 매물: 확정일자 + 전세보증보험 강력 추천

✅ 대출/선순위까지 얽힌 고위험 계약: 계약 자체를 피하세요.